РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

20.08.2024.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского краю в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Мумджян Э.Р.,

с участием представителя истца Пуртухия Н.К. – Масловой Н.А.,

представителя О. Николашина М.В., Л. А.В. – Никонорова А.В.,

помощника прокурора Центрального района г.Сочи Козенковой А.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Пуртухия Н. К. к Николашину М. В., Лужецкому А. В. о расторжении договора аренды, выселении,

установил:

Пуртухия Н.К. обратилась в суд с иском к Лужецкому А.В., Николашину М.В., в котором просит расторгнуть Договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, выселить ответчиков и иных лиц, занимающих жилой дом, принадлежащий Истцу Пуртухии Н.К. по адресу: г.Сочи, <адрес>, аннулировать доверенность на имя Николашина М.В., выданную Оробинской Ю.Ю., временно исполняющей обязанности нотариуса Куклиновской-Григорьевой Н.И, при этом обратить решение суда к немедленному исполнению.

В обосновании иска указывает, что 28.07.2023 между Пуртухией Н.К. (Арендодатель) и Лужецким А.В. (Арендатор) был заключен договор аренды жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ (Договор). По условиям Договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимости – жилой дом, состоящий из 23 комнат, бытовых и хозяйственных помещений, а также земельного участка под ним – придомовой территории с имеющейся дворовой инфраструктурой, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, пер.Рахманинова, 23, количество этажей: 4, в том числе надземных 1. Кадастровый номер Объекта №. Факт передачи объекта подтверждается актами приема-передачи.

Пунктом 7.3 Договора предусмотрено, что сторона не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам без предварительного письменного согласия другой стороны. В нарушение условий Договора Ответчик Лужецкий А.В. передел свои полномочия по договору физическому лицу Ответчику Николашину М.В. без согласия Истца. После передачи полномочий дом стал использоваться не по назначению, в нем стали проживать сомнительные личности без регистрации, выходцы из Средней Азии и Кавказских республик, а также стали предоставляться гостиничные услуги неограниченному числу лиц. Ответчики стали распоряжаться имуществом Истца и эксплуатировать его без согласия Истца не по назначению, определенному договором аренды, при этом не законно используя банковский счет и симкарту, зарегистрированные на имя Ответчика Лужецкого А.В., с целью создать видимость присутствия Ответчика Лужецкого А.В. в доме, тем самым вводя в заблуждение Истца. Также Ответчик Лужецкий А.В. распорядился закрыть видеокамеры в холлах, коридорах и на прилегающей к дому территории, чем нарушил право Истца контролировать целевое использование жилого дома, предусмотренное Договором.

03.02.2024 Ответчиком Лужецким А.В. были переданы Ответчику Николашину М.В. права и обязанности по договору по доверенности от 03.02.2024 № 23АВ4049956, зарегистрировано в реестре №, удостоверенной Оробинской Ю. Ю., временно исполняющей обязанности нотариуса Куклиновской-Григорьевой Н.И. Сочинского нотариального округа. Данной доверенностью Ответчик Лужецкий А.В. уполномочил Николашина М.В. управлять принадлежащим Ответчику на праве аренды по договору № от ДД.ММ.ГГГГ: жилым домом с кадастровым номером № и земельным участком с кадастровым номером №, расположенными по адресу: г.Сочи, пер.Рахманинова, 23, для чего Николашину М.В. было предоставлено право быть представителем Ответчика во всех организациях и учреждениях города-курорта Сочи, предприятиях любой формы собственности и в других организациях с правом производить все финансовые операции, связанные с вышеуказанным договором аренды, в том числе производить оплату и получать денежные средства, следить за выполнением арендаторами и нанимателями договорных условий, принимать соответствующие меры к выселению арендаторов и нанимателей, нарушающих правила пользования помещением, уплачивать все налоги и сборы по указанному помещению, производить необходимый ремонт, поддерживать данные объекты недвижимого имущества в надлежащем состоянии, следить за порядком, за своевременной регистрацией лиц, проживающих в помещениях и т.д. Оробинская Ю.Ю., временно исполняющая обязанности нотариуса Куклиновской-Григорьевой Н.И. не удостоверилась в правильности и законности сделки и удостоверила данную доверенность в нарушении п.7.3 договора, который запрещает арендатору свои права и обязанности по Договору третьим лицам без предварительного письменного согласия арендодателя. Таким образом, Ответчиком были существенно нарушено условие договора о невозможности передачи своих прав третьим лицам без предварительного письменного согласия Истца.

С момента передачи полномочий по Договору между ответчиками, Ответчик Лужецкий А.В. самоустранился, перестал проявлять отношение к самому дому и ситуации в целом и перестал выходить на связь с Истцом, хотя Истец неоднократно звонила ему, что подтверждается детализацией телефонных звонков от оператора связи. Истец, не согласившись с нецелевым использованием помещения, обратилась в полицию с заявлением к Ответчику Лужецкому А.В. о привлечении Л. А.В. к ответственности за использование домовладения в качестве гостиницы, незаконную предпринимательскую деятельность в ее домовладении и за нарушение условий договора аренды. В связи с данным заявлением была проведена проверка, в ходе которой было установлено, что по адресу: г.Сочи, <адрес> находится жилой дом. Однако в приложении "2ГИС" и интернете в общем пользовании указано, что по данному адресу находится отель "Голден Хаус", где указан номер для бронирования (№). При этом согласно договора аренды, заключенном между Пуртухия Н.К. и Л. А.В., гражданка Пуртухия Н.К. сдала в аренду объект недвижимости жилой дом, состоящий из 23 комнат, а также земельный участок для личного пользования и проживания. В ходе проведенной проверки был осуществлен телефонный звонок на абонентский номер телефона №, принадлежащий Л. А.В., однако трубку телефона никто не поднимал и не перезванивал. После чего был осуществлен выезд по адресу: г.Сочи, пер.Рахманинова, 23, где по приезду установлено, что дверь в данный дом закрыта и повешена бумажка, на которой написано (закрыты стоп и номер телефона №). В связи данной проверкой подтверждается факт использования дома не по целевому назначению. И по результатам данной проверки Истцу Пуртухии Н.К. было отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Лужецкого А.В. в связи с тем, что в данной ситуации сложились гражданско-правовые отношения и имеет место быть – юридический факт, неправомерный – в виде действия, нарушающего предписания законов, иных правовых актов, условия договоров или принципы права. К числу неправомерных действий относятся и нарушение договорных обязательств, в связи с чем было вынесено Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 04.08.2024. Также данная проверка подтвердила факт использования дома не по целевому назначению.

Пунктом 4.3 Договора установлено, что Арендодатель имеет право контролировать целевое использование, правильность эксплуатации и техническое состояние объекта. Не чаще, чем 1 раз в месяц, в период с 23 числа и до последнего календарного числа каждого месяца Арендодатель имеет право на проверку состояния объекта. При обнаружении повреждений объекта, имущества, находящегося на объекте, сторонами составляется акт выявленных повреждений, а также устанавливается срок для их устранения. Выявленные замечания должны быть обоснованными и мотивированными. Отказ от устранения указанных замечаний в предусмотренный срок является основанием для отказа Арендодателя от исполнения договора в одностороннем порядке.

Истец неоднократно пыталась использовать своё право контролировать целевое использование, правильность эксплуатации и техническое состояние объекта, но не была не допущена на территорию дома людьми, называющими себя представителями Ответчика Николашина М.В.

Пунктом 4.9 Договора установлено, что Арендатор обязан своевременно производить оплату за точку доступа в интернет, электроэнергию, водоснабжение, канализацию, вывоз бытовых отходов, газоснабжение, телефон, телевидение, охрану и другие услуги, касающиеся дома в течение всего срока аренды. Указанная оплата производится Арендодателю на основании выставленных счетов или непосредственно ресурсоснабжающим организациям.

ПАО "ТНС энерго Кубань" было произведено отключение электроэнергии в доме в связи с несвоевременными расчетами Ответчика в нарушение положений заключенного нами Договора аренды.

В связи с использованием ответчиком имущества с существенным нарушением условий договора аренды, а именно пп. 1.1, 4.3, 4.9, 7.3 Истцом было направлено Ответчикам письменное предупреждение о необходимости исполнения ими обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в десятидневный срок.

В соответствии с п.5.3 Договора в случаях, предусмотренных пунктами 5.1 и 5.2, договор считается расторгнутым по истечении 5 календарных дней с даты получения стороной соответствующего уведомления.

Ответчики после получения соответствующих уведомлений продолжили пользоваться имуществом с существенным нарушением условий договора, на уведомление не ответили, и не выполнили п.5.3 Договора о расторжении договора в течении 5 дней с даты получения уведомления (то есть 10.06.2024), что свидетельствует об отказе от расторжения договора по условиям договора и в добровольном порядке.

Также Истец мотивирует необходимость обращение суда немедленному исполнению тем, что в связи с многочисленными существенными нарушениями условий Договора и в связи с тем, что попытки Истца решить вопрос арендных отношений с Ответчиками путем переговоров, Ответчиками не поддерживались и пресекались, и в связи с тем, что Истец оценивает деятельность Ответчиков в ее доме как самоуправную без возможности контроля Истцом деятельности Ответчиков, Истец опасается, что имуществу Истца может быть нанесен существенный вред в виде уничтожения и порчи, а также может быть нанесен вред обществу в связи со скоплением в данном доме подозрительных личностей, которые могут потенциально вести преступную деятельность. Вследствие указанных особых обстоятельств замедление исполнения решения может привести к значительному ущербу для взыскателя.

Согласно п.7.4 Договора было определено, что в случае невозможности путем переговоров достичь соглашения по спорным вопросам в течение 10 дней с момента получения письменной претензии, споры разрешаются в судебном порядке по месту заключения договора аренды. Местом заключения Договора: г.Сочи, <адрес>.

В судебное заседание явилась представитель Истца Маслова Н.А., исковые требования поддержала и просила удовлетворить, ходатайствовала об обращении решения суда к немедленному исполнению, поскольку, учитывая обстоятельства дела, которые можно расценивать как особые в связи с многочисленными нарушениями условий Договора, действиями Ответчиков может быть нанесен существенный вред имуществу Истца в виде его уничтожения и порчи,

В судебное заседание представитель О. Л. А.В. и Николашина М.В. иск не признал, указал, что не согласен с основаниями иска, пояснил, что ответчики дом освободили.

Представитель Оробинской Ю.Ю. не явился. О месте и времени уведомлены надлежащим образом. Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Участвующий в деле прокурор полагал обоснованными требования о выселении.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, находит требования Истца подлежащими удовлетворению в части.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (абз.1 п.1)

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст.610 ГК РФ).

В соответствии со ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

В силу ст.615 ГК РФ Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу ст.616 ГК РФ, Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из положений ч.1 ст.30 ЖК РФ и п.1 ст.288 ГК РФ следует, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены законом.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.35 ЖК РФ гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им) в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом, другими Федеральными законами, договором, или на основании решения суда. Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом 28.07.2023 между Истцом Пуртухия Н.К. и Ответчиком Лужецким А.В. был заключен договор аренды жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям Договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимости – жилой дом, состоящий из 23 комнат, бытовых и хозяйственных помещений, а также земельного участка под ним – придомовой территории с имеющейся дворовой инфраструктурой (Объект), расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, пер.Рахманинова, 23, количество этажей: 4, в том числе надземных 1. Кадастровый номер Объекта №. Факт передачи объекта подтверждается актами приема-передачи. Договором также было установлено предоставление во временное пользование жилого дома. Договор не предусматривает ведение бизнеса в данном доме. Кроме того, согласно ведениям из ЕГРН видом разрешенного использования дома является: "жилое", назначением: "жилое", наименованием: "жилой дом".

Срок действия Договора с 30.12.2023 по 15.12.2024.

Пунктом 4.9 Договора установлено, что Арендатор обязан своевременно производить оплату за точку доступа в интернет, электроэнергию, водоснабжение, канализацию, вывоз бытовых отходов, газоснабжение, телефон, телевидение, охрану и другие услуги, касающиеся дома в течение всего срока аренды. Указанная оплата производится Арендодателю на основании выставленных счетов или непосредственно ресурсоснабжающим организациям (ч.2 ст.616 ГК РФ).

ПАО "ТНС энерго Кубань" было произведено отключение электроэнергии в доме в связи с несвоевременными расчетами Ответчика в нарушение положений заключенного Договора аренды.

В связи с использованием ответчиком имущества с существенным нарушением условий договора аренды, а именно пп. 1.1, 4.3, 4.9, 7.3 Договора, Истец направила Ответчику письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в десятидневный срок. В соответствии с п.5.3 Договора в случаях, предусмотренных пунктами 5.1 и 5.2, договор считается расторгнутым по истечении 5 календарных дней с даты получения стороной соответствующего уведомления.

Ответчики после получения соответствующих уведомлений продолжили пользоваться имуществом с существенным нарушением условий договора, на претензию не ответили, и не выполнили п.5.3 Договора о расторжении договора в течении 5 дней с даты получения уведомления (то есть 10.06.2024), что свидетельствует об отказе от расторжения договора по условиям договора и в добровольном порядке.

В настоящее время Ответчики жилой дом, принадлежащий Истцу на праве собственности, не освободили, продолжают пользоваться, доказательств обратного не представлено.

В судебном заседании установлено, что Истец является законным владельцем жилого дома. Ответчики членами семьи собственника жилого помещения не являются, не выполняют требований Истца о добровольном освобождении жилого помещения, основанных на законе и Договоре, пользуются и распоряжаются принадлежащим истцу имуществом без согласия Истца и без ее ведома.

Данные обстоятельства также подтверждаются обращениями Истца в различные административные и контрольные организации за защитой своих прав и с целью устранения нарушенного права собственника на распоряжение принадлежащим ей домовладением.

Ответчиками не предоставлено сведений о том, что ими не нарушено право Истца на осуществление контроля за целевым использованием имущества, правильностью эксплуатации и технического состояния Объекта, предусмотренного Договором, и не представлено сведений о невозможности причинения Ответчиками существенного вреда имуществу Истца в виде его уничтожения и порчи.

Согласно п.7.3 Договора, Сторона не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам без предварительного письменного согласия другой стороны, что соответствует ст.615 ГК РФ. Суду не представлено доказательств получения письменного согласия Истца о передаче полномочий по управлению принадлежащим Л. А.В. на праве аренды по договору № от ДД.ММ.ГГГГ: жилым домом и земельным участком Николашину М.В.

Также Оробинской Ю.Ю., временно исполняющей обязанности нотариуса Куклиновской-Григорьевой Н.И. Сочинского нотариального округа при выдаче доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ по передаче прав и обязанностей Л. А.В. Николашину А.В. по Договору от ДД.ММ.ГГГГ №, не был учтен п.7.3 Договора аренды, который запрещает передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам без предварительного письменного согласия другой стороны, что по своему смыслу влечет недействительность выданной доверенности.

Между тем, суд, принимая решение о расторжении договора аренды и выселении ответчиков из арендуемого имущества, принадлежащего истцу (жилого дома), отмечает, что данное действие влечет прекращение доверенности в соответствии со ст.188 ГК РФ.

В части обращения суда к немедленному исполнению по ходатайству истца суд исходит из следующих обстоятельств:

Право суда обратить решение к немедленному исполнению допускается только по ходатайству истца и лишь при наличии обстоятельств указанных в ст.212 ГПК РФ.

Обращая решение суда к немедленному исполнению в соответствии со ст.212 ГПК РФ суд усматривает особые обстоятельства замедления исполнения, которое может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. В данной части судом установлено, что истец лишена возможности попасть в принадлежащий ей дом уже длительное время, из пояснений сторон и представленных суду доказательств по причине нарушения оплаты за электричество жилой дом в г.Сочи по пер.Рахманинова, 23 отключен от сетей энергоснабжения, и в данном случае суд констатирует возможность утраты и порчы имущества ввиду нарушенного права со стороны Ответчика. Суд также принимает во внимание возраст Истца, ее семейное положение, а также что данное домовладение ей необходимо для проживания, а ответчики поменяли замки на входной двери и в помещениях и закрыли ей доступ в принадлежащий ей жилой дом, истец лишена возможности проживать в своем доме, иного жилого помещения она не имеет. Данные обстоятельства также подтверждаются ответами на обращения Пуртухия Н.К. в Прокуратуру г.Сочи, Роспотребнадзор, УВД г.Сочи, Отдел ФСБ по г.Сочи и полученные соответственно ответы из данных органов.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № жилого дома, расположенного в г.Сочи, Центральный район, <адрес>, кн №, заключенный между Пуртухия Н. К. и Лужецким А. В..

Выселить Лужецкого А. В., Николашина М. В. с наведенными лицами из жилого дома, расположенного в г.Сочи, Центральный район, <адрес>, кн №.

В части выселения обратить решение к немедленному исполнению.

Отказать в удовлетворении остальной части иска.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 27.08.2024.

Председательствующий