РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

28.11.2022.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Казанджян А.А.,

с участием Сторожева М.Ю.,

представителя ООО "Специализированный застройщик "Кларус" Скомаха Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Сторожева М. Ю. к ООО "Специализированный застройщик "Кларус" об устранении недостатков объекта долевого строительства,

встречному иску ООО "Специализированный застройщик "Кларус" к Сторожеву М. Ю. об обязании участника долевого строительства принять квартиру подписать акт приема-передачи квартиры,

установил:

Истец Сторожев М.Ю. просит суд обязать ответчика ООО "Специализированный застройщик "Кларус" безвозмездно устранить указанные недостатки в разумный срок.

В обоснование требований указывает, что между Сторожевым М.Ю. (Истец) и ООО "Специализированный застройщик "Кларус" заключен Договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № (Договор), в соответствии с которым Ответчик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № (Объект), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Истцу в соответствии с условиям Договора квартиру (Квартира), 1-комнатную, номер квартиры по проекту 26, на 3 этаже, общей проектной площадью 41,72 м2, а Истец обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Квартиру. Договор зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №.

20.07.2021 администрацией г.Сочи выдано Разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию № RU№.

31.08.2021 в связи с наличием, по мнению Истца, строительных недостатков, Истец отказался подписать Акт приема-передачи Квартиры, о чем был составлен соответствующий Акт, подписанный сотрудниками Ответчика и подрядной организации. Истцом были обнаружены следы закладки проема окна строительным материалом - прежняя ширина - 1,7 м, новая ширина окна - 0,8 м.

02.09.2021 Истцу, согласно заявлению от 31.08.2021, была предоставлена возможность ознакомления и фотографирования проектной документации. Из документов стало известно, что Ответчик изменил проектную документацию до заключения договора и уменьшил размер окна, в частности, ширину, с первоначальных 1,7 м до 0,8 м. Во время заключения договора, а также до затребования документации Ответчик не сообщал Истцу о таком изменении в проектной документации. Более того, в офисе Ответчик пытался сначала показать Истцу Рабочую документацию вместо Проектной, где информации о первоначальном размере окна не было.

В период с 23.08.2021 по 22.05.2022 Ответчиком от Истца были получены письма от 23.08.2021, 06.09.2021, 24.09.2021, 16.11.2021, 27.12.2021, 04.02.2021, 13.05.2022 с требованиями о передаче помещения без недостатков, уменьшении стоимости Договора, выплате неустойки (всего 7 обращений). Истцом были получены ответы от 31.08.2021 № 373, от 22.09.2021 № 377, 18.10.2021 № 381, 14.12.2021 № 391, 25.01.2022 № 401.

Ответчиком 26.04.2022 был подан иск в Центральный районным суд г.Сочи обязать Истца принять квартиру. Заявление возвращено заявителю.

Ответчик в обоснование изменения проектной документации дважды приводил расчет коэффициента естественной освещенности (далее по тексту - КЕО) в жилых комнатах и кухнях, который должен быть не менее 0,5% - письмо ООО "Специализированный застройщик "Кларус" № 381 от 28.10.2021 и расчет КЕО от ООО "Вэлст-Проект".

В первом расчете КЕО составил 0,55%. В расчете размер помещения (кухни) - в Исходных данных Ответчик указывает: характеристика помещения - глубина помещения - 4,2 м, ширина помещения 2,2 м. Следовательно, площадь такого помещения - 4,2 * 2,2 = 9,24 м2.

Во втором расчете, который был приложен к иску ООО "Специализированный застройщик "Кларус" к Сторожеву М. Ю. от ДД.ММ.ГГГГ, был сделан новый расчет, КЕО составил 0,76%, на четвертой странице которого размер помещения (кухни) указан как - глубина помещения - 4,2 м, ширина помещения 1,78 м. Следовательно, площадь такого помещения - 4,2 * 1,78 = 7,476 м2.

Согласно проектной документации и Договору - площадь кухни 11,03 м2 и помещение представляет собой Г-образную форму, нижняя часть которого как раз имеет глубину 4,2 м и ширину 2,2 или 1,78 в зависимости от того, включать или нет площадь, занятой вентиляционными трубами.

Таким образом, при расчете КЕО Ответчик учитывал не всю площадь помещения. В случае Г-образного помещения, площадь такого помещения приводится к прямоугольнику с расчетной шириной такой, что глубина помещения - 4,2 м при умножении на приведенную ширину давала бы исходную площадь помещения согласно Письму 359/22 от 24.04.2017 о методике расчета КЕО (приложено к заявлению), а именно:

приведенная ширина помещения = 11,03 / 4,2 глубина = 2,6261904 м.

В распоряжении истца есть расчет, подготовленный организацией ООО "РусКЕО", которая обладает сертификатом соответствия методики расчета КЕО утвержденным нормам, из которого следует, что при этих значениях приведенной ширины и глубины помещения (кухни), размер КЕО меньше нормативного.

Данный факт, а именно неверные данные о помещении (кухне) при расчете КЕО сообщались Ответчику в переписке, а именно, в письме от 16.11.2021, в письме от 13.05.2022 сообщалось о том, что при правильных исходных данных коэффициент КЕО меньше нормируемого.

Исходя из вышеуказанного, Истец считает свой отказ от подписания акта приема-передачи, что размер окна не соответствует условиям договора, а именно требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, правильным. Ширина окна в 1,7 м не имела бы таких недостатков, как ширина окна в 0,8 м, которой явно недостаточно.

Таким образом, объект долевого строительства построен (создан) с отступлениями от условий договора и указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, в том числе - недостаточной освещенности помещения (кухни).

13.05.2022 истец на основании п.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в соответствии с которым в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1)    безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2)    соразмерного уменьшения цены договора;

3)    возмещения своих расходов на устранение недостатков,

потребовал от Ответчика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок. Ответчик требования истца добровольно не исполнил, подал повторно иск на Истца в Смольнинский районный суд <адрес>. Заявление возвращено заявителю.

Также истец указывает, что Объект долевого строительства - квартира (и в целом весь дом) не подключены к системе газоснабжения.

Ответчиком ООО "Специализированный застройщик "Кларус" подан встречный иск, согласно которого просит обязать Сторожева М.Ю. принять квартиру №, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: г.Сочи, <адрес>; обязать Сторожева М.Ю. подписать акт приема-передачи квартиры №, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: г.Сочи, <адрес>.

В обоснование встречных требований указывает, что между ООО Специализированный застройщик "Кларус" и Сторожевым М.Ю. заключен Договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № (Договор), в соответствии с которым ООО "Специализированный застройщик "Кларус" обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом (Объект) по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Сторожеву М.Ю. в соответствии с условиями Договора квартиру 1-комнатную, номер квартиры по проекту №, на 3 этаже, общей проектной площадью 41,72 м2, а Сторожев М.Ю. обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Квартиру. Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №.

20.07.2021 администрацией г.Сочи выдано Разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию №.

31.08.2021 Сторожев М.Ю., в связи с наличием, по его мнению, строительных недостатков, отказался подписать Акт приема-передачи Квартиры, о чем был составлен соответствующий Акт, подписанный сотрудниками Истца и подрядной организации.

31.08.2021 Сторожевым М.Ю. был составлен и вручен ООО "Специализированный застройщик "Кларус" Акт осмотра (дефектов) квартиры №, согласно которого ширина окна в кухне составляет 0,8 м вместо 1,7 м. На данный Акт ООО "Специализированный застройщик "Кларус" был вручен Стородеву М.Ю. ответ об отсутствии отклонений от проектной документации.

02.09.2021 Сторожеву М.Ю., согласно его заявлению от 31.08.2021, была предоставлена возможность ознакомления и фотографирования проектной документации.

В период с 23.08.2021 по 22.05.2022 ООО "Специализированный застройщик "Кларус" от Сторожева М.Ю. получены письма от 23.08.2021, 06.09.2021, 24.09.2021, 16.11.2021, 27.12.2021, 04.02.2021; 13.05.2022с требованиями о передаче помещения без недостатков, уменьшении стоимости Договора, выплате неустойки (всего 7 обращений). Сторожевым М.Ю. были получены ответы от 31.08.2021 № 373, от 22.09.2021 № 377, 28.10.2021 № 381,14.12.2021 № 391, 25.01.2022 № 401.

Свои требования Сторожев М.Ю. мотивировал тем, что им были обнаружены недостатки Квартиры, а именно: размер окна в кухне отличается от указанного в Договоре.

Требования ответчика не были удовлетворены по следующим основаниям.

В соответствии с Проектной документацией "Многоквартирный жилой дом по <адрес> в Центральном районе г.Сочи". Корректировка", в отношении которой получено Положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, ширина светового проема в кухне составляет 0,8 м, что соответствует фактической ширине светового проема на день заключения Договора. Отклонения от проектной документации отсутствуют.

До заключения Договора Сторожевым М.Ю. был произведен визуальный осмотр Квартиры. На день осмотра и на день заключения Договора работы по устройству световых проемов на Объекте были завершены в полном объеме. Световой проем имел ту же ширину (0,8 м). Таким образом, ширина светового проема была Сторожеву М.Ю. известна при заключении Договора.

В Приложении № 1 к Договору содержится поэтажный план, отображающий в графической форме местоположение квартиры на этаже строящегося многоквартирного дома, расположение по отношению друг к другу частей квартиры - комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также световые проемы окон без указания их размеров.

Согласно пунктам 5.1, 5.2, 5.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 (утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 и зарегистрированным в Минюсте РФ 15.07.2010 за № 17833; в редакции, действовавшей в период проектирования и строительства,) жилые комнаты и кухни жилых домов должны иметь естественное освещение через светопроемы в наружных ограждающих конструкциях здания; коэффициент естественной освещенности (далее по тексту - КЕО) в жилых комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5%.

Согласно Расчета, произведенного организацией, осуществляющей проектирование многоквартирного жилого дома:

нормируемое значение КЕО Квартиры обеспечивается;

нормируемое значение КЕО жилой комнаты обеспечивается;

КЕО: 10,20; норма 0,5; 2040% от нормы

нормируемое значение КЕО кухни обеспечивается;

КЕО: 0,76; норма 0,5; 152% от нормы

При таких обстоятельствах несоответствие Квартиры как объекта долевого строительства условиям Договора, технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям отсутствует, вследствие чего основания для удовлетворения требований Сторожева М.Ю. о передаче помещения без недостатков, уменьшении стоимости Договора и выплаты неустойки не усматриваются.

До настоящего времени Акт приема-передачи Квартиры Сторожевым М.Ю. не подписан.

В силу п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ участник долевого строительства обязуется принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п.2 ст.7, п.5 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о передаче объекта долевого строительства и потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков при несоответствии объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п.2 ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст.309 ГК РФ).

В судебном заседании Сторожев /М.Ю. требования иска поддержал.

Представитель ООО "Специализированный застройщик "Кларус" просил удовлетворить встречный иск.

Изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца Сторожева М.Ю. и встречного иска ООО "Специализированный застройщик "Кларус".

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с положениями ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из материалов дела видно, что между ООО Специализированный застройщик "Кларус" и Сторожевым М.Ю. заключен Договор участия в долевом строительстве от 30.04.2021 № 90/26 (Договор), в соответствии с которым ООО "Специализированный застройщик "Кларус" обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом (Объект) по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Сторожеву М.Ю. в соответствии с условиями Договора квартиру 1-комнатную, номер квартиры по проекту №, на 3 этаже, общей проектной площадью 41,72 м2, а Сторожев М.Ю. обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Квартиру. Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №.

20.07.2021 администрацией г.Сочи выдано Разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию №.

31.08.2021 Сторожев М.Ю., в связи с наличием, по его мнению, строительных недостатков, отказался подписать Акт приема-передачи Квартиры.

В соответствии с Проектной документацией "Многоквартирный жилой дом по <адрес> в Центральном районе г.Сочи". Корректировка", в отношении которой получено Положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, ширина светового проема в кухне составляет 0,8 м, что соответствует фактической ширине светового проема на день заключения Договора. Отклонения от проектной документации отсутствуют.

До заключения Договора Сторожевым М.Ю. был произведен визуальный осмотр Квартиры. На день осмотра и на день заключения Договора работы по устройству световых проемов на Объекте были завершены в полном объеме. Световой проем имел ту же ширину (0,8 м). Таким образом, ширина светового проема была Сторожеву М.Ю. известна при заключении Договора.

В Приложении № 1 к Договору содержится поэтажный план, отображающий в графической форме местоположение квартиры на этаже строящегося многоквартирного дома, расположение по отношению друг к другу частей квартиры - комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также световые проемы окон без указания их размеров.

Согласно пунктам 5.1, 5.2, 5.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 (утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 и зарегистрированным в Минюсте РФ 15.07.2010 за № 17833; в редакции, действовавшей в период проектирования и строительства,) жилые комнаты и кухни жилых домов должны иметь естественное освещение через светопроемы в наружных ограждающих конструкциях здания; коэффициент естественной освещенности (далее по тексту - КЕО) в жилых комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5%.

Согласно Расчета, произведенного организацией, осуществляющей проектирование многоквартирного жилого дома:

нормируемое значение КЕО Квартиры обеспечивается;

нормируемое значение КЕО жилой комнаты обеспечивается;

КЕО: 10,20; норма 0,5; 2040% от нормы

нормируемое значение КЕО кухни обеспечивается;

КЕО: 0,76; норма 0,5; 152% от нормы

При таких обстоятельствах несоответствие Квартиры как объекта долевого строительства условиям Договора, технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям отсутствует, вследствие чего основания для удовлетворения требований Сторожева М.Ю. о передаче помещения без недостатков, уменьшении стоимости Договора и выплаты неустойки не имеется.

Суд также отмечает, что требование Сторожева М.Ю. об устранении недостатков квартиры, то есть увеличение размеров окна кухни и как следствие возврат дымохода в помещение квартиры и изменение в фасаде здания являются неисполнимыми ввиду следующего.

В п. 3 ст.66 ЖК РФ закреплено, что ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, находящиеся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, относятся к общему имуществу в многоквартирном доме.

В пп."г" п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, указано, что в состав общего имущества включаются ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Таким образом, фасад здания относится к общему имуществу, принадлежащему собственникам помещений многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности и, соответственно, распоряжение имуществом, которое находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, о чем прямо указано в ст.246 ГК РФ. Решение собственников помещения об изменений фасада здания в настоящее время отсутствует.

Кроме того, размещение дымоходов внутри жилых помещений не соответствует нормам безопасности и запрещено согласно п. Г.23 Свода правил СП 402.1325800.2018 "Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления" (утв. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 05.12.2018 № 789/пр), п.6.2.5 Строительных норм и правил РФ СНиП 41-01-2003 "Отопление, вентиляция и кондиционирование" (приняты постановлением Госстроя РФ от 26.06.2003 № 115).

Относительно газоснабжения дома.

В срок, установленный договором участия в долевом строительстве, ООО "Специализированный застройщик "Кларус" переданы участникам долевого строительства квартиры по актам приема-передачи, а также инструкция по эксплуатации дома, предусмотренная пп.1.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В квартирах были установлены газовые котлы, счетчики и внутриквартирная система газоснабжения.

Согласно пп.7 п.3 ст.55 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2021) для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы, в том числе, документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии)

В соответствии со ст.5 Федерального закона от 01.07.2021 № 276-ФЗ "О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты РФ" "положения ГрК РФ, Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ "О теплоснабжении", Федерального закона от 07.12.2011г. № 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" не применяются к отношениям, связанным с подключением (технологическим присоединением) объектов капитального строительства к сетям теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения на основании технических условий, выданных в установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона порядке в соответствии со ст.48 ГрК РФ, в том числе в случае продления срока их действия. Регулирование таких отношений осуществляется в соответствии с положениями указанных федеральных законов в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно п.3 Правил подключения (технологического присоединения) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сетям газораспределения (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.09.2021 № 1547) подключение (технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования или объектов капитального строительства к сети газораспределения осуществляется в следующем порядке:

а)    направление заявителем на имя единого оператора газификации или регионального оператора газификации заявки о заключении договора о подключении (технологическом присоединении) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сети газораспределения по типовой форме;

б)    заключение договора о подключении (технологическом присоединении) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сети газораспределения по типовой форме с приложением технических условий, являющихся неотъемлемой частью договора о подключении;

в)    выполнение заявителем и исполнителем условий договора о подключении;

г)    составление акта о готовности сетей газопотребления и газоиспользующего оборудования (далее по тексту - Акт готовности сетей) объекта капитального строительства к подключению (технологическому присоединению) по типовой форме;

д)    осуществление исполнителем фактического присоединения и составление акта о подключении (технологическом присоединении), содержащего информацию о разграничении имущественной принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон по типовой форме.

20.08.2019 между Ответчиком и АО "Газпром газораспределение Краснодар" заключен Договор о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сети газораспределения № (Договор тех. присоединения, прилагается) и выданы Технические условия на подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к сети газораспределения от ДД.ММ.ГГГГ №. Как следует пунктов 4, 6 Приложения № 2 к Правилам подключения, а также пунктов 5, 7 Договора тех. присоединения составление и направление в адрес ООО "Специализированный застройщик "Кларус" акта о готовности сетей является обязательством АО "Газпром газораспределение Краснодар".

19.05.2021 АО "Газпром газораспределение Краснодар" подписано письмо за исх. № о выполнении технических условий, подтверждающее выполнение строительно-монтажных работ для подключения к сетям газоснабжения в полном объеме в соответствии с проектной документацией, разработанной согласно технических условий (во исполнение пп.7 п.3 ст.55 ГрК РФ (в редакции до 01.09.2021).

20.07.2021 администрацией г.Сочи подписано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №. В связи с наличием ошибок в указанном Разрешении 25.08.2022 ООО "Специализированный застройщик "Кларус" обратился в адрес администрации г.Сочи о внесении в него изменений, которые были внесены только 07.12.2021.

21.07.2021 между ООО "Специализированный застройщик "Кларус" и ООО "Гранд УК" (ИНН 2320231441, ОГРН: 1152366006121, Управляющая компания) подписан Договор управления многоквартирным домом № Г/20/2021.

Согласно бланка заявления АО "Сочигоргаз" о выдаче акта о готовности сетей приложением к заявлению является копия договора на техническое обслуживание, заключить который возможно при предоставлении выписки из ЕГРН. Поскольку изменения в Разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию были подписаны 07.12.2021, ООО "Специализированный застройщик "Кларус" смог обратиться за постановкой Объекта на кадастровый учет 08.12.2021 (дата постановки Объекта на кадастровый учет 16.12.2021, выписка из ЕГРН) и соответственно за выдачей акта о готовности сетей впервые 25.01.2022, а также повторно 04.02.2022, 09.02.2022 (обращения), на что был получен ответ № 01/03 о невозможности выдачи акта готовности в связи с тем, что в результате перепланировок ни одна из обследованных квартир не готова к подключению с приложением Акта осмотра сетей газоснабжения от 17.02.2022.

Как указывает ООО "Специализированный застройщик "Кларус" 05.07.2022 состоялась встреча его представителей, управляющей компании и собственников квартир, по результатам которой было принято решение о необходимости проведения общего собрания собственников для принятия решений по вопросу газоснабжения; были подготовлены сообщение о проведении собрания, бюллетени для голосования, однако собрание не состоялось по причине отсутствия кворума.

24.10.202 ООО "Специализированный застройщик "Кларус" обратился в адрес администрации г.Сочи с просьбой оказать содействие в выдаче разрешительных документов в отношении квартир, в которых произведены перепланировки.

09.11.2022 состоялась встреча у заместителя прокурора Центрального района г.Сочи представителей собственников квартир, АО "Сочигоргаз", ООО "Специализированный застройщик "Кларус", по результатам которой было рекомендовано провести обследование всех квартир на предмет перепланировок с целью в дальнейшем определить возможность исключения их из системы газоснабжения дома.

Таким образом, обязательства ООО "Специализированный застройщик "Кларус", предусмотренные Договором тех. присоединения, а также Правилами подключения, выполнены в полном объеме, что подтверждается, в том числе:

справкой о выполнении технических условий от 19.05.2021г. №;

актом приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы от 25.03.2021;

рабочей документацией РП-2020-005В-ГСВ, согласованная АО "Сочигоргаз", дата согласования 12.05.2020.

После подписания с участниками долевого строительства актов приема-передачи квартир, выполнения своих обязательств по Договору тех. присоединения, передачи Объекта Управляющей компании ООО "Специализированный застройщик "Кларус" как застройщик перестал быть лицом, правомочным осуществлять какие-либо юридически значимые действия в отношении Объекта.

Препятствием к подключению Объекта к системе газоснабжения является наличие многочисленных нарушений со стороны собственников квартир, что не является нарушением обязательств застройщика.

Согласно ч.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч.4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч.5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с ч.4 данной статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, в настоящее время у застройщика имеется право, установленное ч.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ на составление одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, поэтому требование о понуждении участника долевого строительства подписать акт приема-передачи квартиры удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении иска Сторожева М. Ю. к ООО "Специализированный застройщик "Кларус" об устранении недостатков объекта долевого строительства.

Отказать в удовлетворении встречного иска ООО "Специализированный застройщик "Кларус" к Сторожеву М. Ю. об обязании участника долевого строительства принять квартиру подписать акт приема-передачи квартиры.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 05.12.2022.

Председательствующий